01 为什么在中国家庭财富中，房产比例会那么高？
根据西南财经大学2018年的城市家庭财富报告，中国家庭总资产中房地产资产比例高达77.7%。这个占比比起欧美国家甚至比起韩国和日本都高很多。2021年，德国的平均房产配置比例是29%，美国是37%，英国是45%。而韩国是40%以上。
为什么会这样？
其中一个重要原因是中国的养老和保险体系偏薄弱，所以大家只能买房做“储蓄养老抗通胀”。随着“房住不炒”的政策的继续实行，中国家庭财富中的房地产资产比例会下降，但是不会也不可能下降太快。因为普通人的投资渠道就那么几个，其中房地产投资算是比较“容易”和“保本”的。
02 比例房产比例，房产组合更重要
比起你拥有几套住房、户型多大、在哪个城市这些因素，房产组合更重要。特别是对于中下阶层非常重要。因前几年房地产的红利，很多在不错地段买了房子的人都实现了房产增值的目的。这些群体包括中产和普通工薪阶层。富人群体就不说了，他们在大部分情况下都是能稳赚不赔的，即使像现在这种不利的情况下。
随着孩子的出生和对美好生活的渴望，很多人都有强烈的改善需求。在一、二线城市中，套三、套四住宅的成交量比一~两居高出不少。拿青岛不错地段的小区来举例，套三的房子单价比起套二至少高出三~四千左右，而且需求量比套二更高。
按照这个逻辑，如果我们手上有一套或者两套房子，我们是不是应该换成不错地段的套三或者套四的房子呢？这个想法完全可行，而且也比较明智。但是这有个前提条件。
如果你现在自住的房子值200万，手上还有一套150万的房子用于出租。你现在想把两套房子都卖了，然后再贷款200万，换一套价值550万的大平层。而且这套房子无论地段还是配套都非常不错，心里想想就非常爽和期待。在这里我不建议这么做！因为自住房有很强的 消费属性。虽然这套大平层未来很可能涨到700万或者更高，但是这只是纸面财富罢了。“住着一千万的房子，连打车都舍不得打”，这不就是活生生的案例吗？
在自住房上加杠杆，其实就是在消费端加杠杆，把自己的现金流直接堵死了。这种房产组合不是投资和储蓄，而是消费。
在房产组合时需要注意以下几点：1）加杠杆要加在资产端而不是负债端。这个跟买车贷款是一样的道理。2）一定要保证家庭的现金流，不然一有风吹草动，就欲哭无泪了。3）在自住房上梭哈，等于给自己加了一道沉重的枷锁，你根本就没有心情享受房子带来的舒适和幸福感。
